5月Top100房企销售情况电话分享会

时间:2020-06-03 05:37:05 来源:互联网作者:浙江省宁波市点击:706

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原标题:5月Top100房企销售情况电话分享会

5月Top100房企销售情况电话分享会

5月31日,克而瑞研究中心发布了《2020年1-5月中国房地产企业销售TOP200排行榜》。榜单发布后,克而瑞研究中心总经理林波与数家券商共同交流了房企业绩情况。

以下为克而瑞研究林波总核心观点及问答内容。

01

5月房地产销售榜单解读

总体来看,市场无论从城市层面还是从销售层面都在继续地回升,超出了预期。我们也预期5月-6月市场成交会有小爆发,最大原因还是供应在回升,在集中地释放。所以说一定程度上带动市场成交量出现了较大幅度的上升。

从房企销售情况来看,5月份单月销售按照全口径来算,销售金额是10915亿,环比增长了21%,增幅要比我们监控的城市的数据增长更明显。同比这个月增幅在进一步提升,目前单月5月份同比增长了12.2%。如果说按照操盘或者说是按照权益来算,增长还没这么明显。资本市场可能关注权益口径比较多一些,权益的数据百强单月是销售7840亿,单月同比增长大概8.4%,比全口径少了4个百分点,环比19%。累计来看,目前按全口径来算,目前依然还是负的,1-5月累计销售同比下滑大概8%左右。按权益口径来算,累计同比下跌9.5%。

从数据层面来看,百强基本上是跑赢了整个城市、整个行业的市场表现。尽管5月的数据可能还要到6月中旬才能出来,但数据层面肯定没有问题。每年6月、12月都是冲刺业绩关键时刻,对房企而言,下半年业绩在6月便可见端倪。因此,6月的供应包括成交还会有进一步上升,房企销售层面还会进一步加大力度。

从上榜门槛来看,前10强、前30强、前50强的门槛目前基本降幅在10%以内。下降幅度较大的是百强门槛,同比下跌27%。尽管整体来看现在销售同比下跌8%左右,但是百强内部分化十分明显,尤其是30强或者说50强以后的房企。目前而言,整体业绩增长压力非常明显。

具体到企业,按单月来看,约77家房企业绩是环比增长;同比增长少一点,约67家房企月度实现了正增长。稍显突出的企业,碧桂园单月接近800亿业绩,该数据与18年高峰时期相比也毫不逊色。这其中原因主要在于碧桂园在五一期间的促销活动,更主要是其强大的销售能力。 恒大本月环比稍降,环比下跌6.5%,主要原因在于上月基数太高,单月实现了610亿的销售,同比增长14%左右,在前三强中累计增速还是最高,累计增速18.2%。 万科本月环比出现明显提升。除了前三强,融创本月达到450亿,单月销售超过保利。融创这几年的工作节奏就是如此,基本上在后半程发力,年初可能由于供货方面原因,业绩释放得稍慢,但后劲很足。因此,融创本月环比增长了35%,在前10强房企中环比增速最高。业绩增长最突出如金地金茂,皆属于在整个市场销售窗口期时,在上海、深圳等热门城市,一些项目的推盘带来明显的销售业绩。比如金地在北京、上海、南京都有项目上市,销售非常不错,去化率较高,因此单月实现了228亿的销售,同、环比分别为56.9%和35.9%,在前20强房企里表现最为抢眼。还有一家业绩增长突出的是中梁,单月实现150亿销售,同比实现翻番。这也是因为去年同期它相对的基数较低,今年企业一定程度上代表了目前诸多企业的战略重心“促销售,抓回款”。

5月基本情况就是如此,超预期,去化相比4月有回升。既有季节性因素,即5月在年内属于不错的销售窗口期,也有疫情影响导致的需求,包括三四线城市的需求,因此带来了销售的反弹和增长。

我们跟踪了大约60个城市,通过5月城市数据形成初步统计,可能与最终月报数据有些差异,但也能看出一定的趋势,在此与大家分享。从60个城市的5月总体数据来看,环比增长20%左右,与房企的销售额是差不多的。

我们选取的基本上是目前国内成交相对活跃的60个城市,从单月的同比情况来看,跟去年5月基本持平,小幅增长了1%。从城市层面第一次实现了正向增长,累计来看,有23%的同比跌幅。

按城市能级来看一线城市反弹较明显,环比增长30%,主要还是在于上海和北京两座城市,环比实现了50%左右的增长。尤其是上海,4月底集中推出30多个楼盘,实际成交情况都是在5月得以体现。因此,上海在5月实现了109万方的销售业绩,这个数字称得上这几年以来单月新高。上海5月份环比增长将近80%,同比增长60%。这是市场出现了明显的供应量的集中释放,成交量呈现报复性反弹。北京环比增长也比较明显,但同比跌幅较大。此外,广州目前市场仍处较为低迷,本月数据环比与上月持平,同比有18%的跌幅。深圳是疫情后反弹相对迅猛的城市,但由于受到政策干预,市场略有降温,尤其在新房市场本月环比下滑10%,同比下跌35%。从市场实际温度来看,目前二手房市场总体较热,二手房的成交量像上一周深圳单周的成交量,达到20万方,一周的数据基本上超过一手房半个月的成交,比去年同期有43%的增长,相比于2019年周度均值有75%左右的增长。目前市场可能由于一手房受行政干预和调控影响,数字层面出现了降温,但二手房反映出整个市场较热。

二线城市目前全线出现较为明显的反弹。苏州与深圳类似,但它表现得更为明显,前期反弹够快,后续动力并不充足。近期数据已经体现出苏州市场出现了一定的降温。除长春、大连、西安、宁波、郑州、武汉等处于复苏效率相对较缓的状态之外,其他二线城市从单月来看,基本实现同比增长。增幅比较大的,如昆明实现了60%的同比增长,南京85%,济南也有将近50%。所以整个二线城市复苏情况非常不错,五月出现明显增长。

三四线城市中,我们主要监控长三角和大湾区。 5月,长三角和大湾区的三四线城市中,单月销售面积超过100万方的有5个城市:佛山、清远、衢州、惠州、温州。三四线城市,至少在这两大区域内,市场的成交热度、复苏进度,总体来说非常不错。整个三四线城市,累计来看,目前单月销售环比实现了25%左右的增速,同比增长5%。与一二线城市相比,从同比数据上来看相对更强,也反映了目前的三四线城市存在的问题,尽管大家并不是特别看好它,但目前市场的销售数据的确让人眼前一亮。这可能与一二线城市有些类似,前期积压的需求在4月、5月得到了集中释放。另一方面,在土地放水、信贷放水出现的可能性以及实体经济并不是特别理想的情况下,整个社会的资金在房地产推动了这些城市的市场销售。

0 2

重点问答环节

Q1

对于下半年中国楼市表现,如需求、政策方面您怎么判断?

A 由于一季度上市节奏被打乱,很多一季度的货推迟至二季度上市,加上二季度原计划上市的量,所以二季度的市场供应处在较高水平。 在供应相对集中释放的情况下,加之房企快马加鞭促销售,我觉得6月销售从成交数字上来看应该会有进一步表现。

下半年 从需求层面来看,房企销售在宏观经济处于较大下行压力的情况下,市场需求很难延续二季度4月始的反弹势头,尤其是刚需产品。刚需产品的主要客群为工薪阶层,倘若未来收入预期不明朗,购房决策必会受影响,因此这一块下半年较为担心。此外,对三四线城市效益的预期也不容乐观。 从政策层面来看,我们原先的预测,整个行业处于宽松状态,大基调还是房住不炒。很多城市在有一定闯红线的政策出来后都被叫停。两会之后,我们原先预期会持续这种宽松状态,但目前来看有些城市会面临调控收紧的可能性。这种政策并不违背因城施策,一些过热的城市如最近的杭州,楼盘一出来六百人摇号,市场有过热的势头。这种情况肯定需要地方政府出政策做调整,调控方向肯定是疏解而不是放松。

Q2

5月数据出来后,您对全年全国新房销售的预判?增速大概处在什么水平?刚才提到了三四线的销售还不错,单月销售也不错。比如碧桂园在5月出了较大优惠,据克而瑞研究了解力度大概有多大 ?

A 全国全行业数据,我们预测大概8%左右的下滑,销售面积大概5%-8%的下跌幅度。

至于三四线销售,除了前期积压的包括春节期间的返乡置业潮,今年由于疫情的影响,所以说在四五月份尤其五一小长假期间都是有释放的。房企在三四线降价打折的力度相对较大。

碧桂园的直播、在线售房的折扣都是以特价房形式,折扣很明显,促成了销售。目前随着整个销售定下来后,促销力度是在收窄。碧桂园在五月促销上明显发力,预计6月还会延续,所以5、6月我们可能会看到碧桂园业绩的一些爆发,甚至出现单月创新高的情况。

Q3

下半年,房企是否还会有大幅度的促销?

A 促销方面,我们跟踪的热门城市的房企降价打折力度在收窄,一手房市场有些新开楼盘,由于政府限价依然存在一些价差。但在三四线城市的房企加大了促销力度,我们从数据层面看到一些企业表现韧性非常强,除了有前期需求的积压因素外,还有房企为营销付之于努力所带来销售情况。

Q4

近期土地市场表现如何?

A 土地市场方面,总体来看延续了4月市场的相对热度,尤其是一些重点城市有较热走势。

从城市层面的周度数据来看,近几周的土地成交量持续上扬,土地价格也创新高。5月整个土地价格在进一步往上走,主要因为成交结构问题。住宅价格也是如此,成交结构就在于房企拿地相比于去年几种类型的城市更集中,一种就是一二线城市,无论东西部,现在是房企拿地的重中之重。根据4月的统计数据,一二线城市的拿地金额占百强房企拿地金额的50%,另外25%集中在长三角区域三四线,剩下大湾区、京津冀、中西部的三四线城市加起来只有25%。这种结构比去年的集中趋势更明显,也带动平均地价的上升。

4月楼板成交价的数据没有明显变化,相比前几年价格涨幅也不明显。5月一些热门城市的地价,相比前两年还是有增长。较明显的一些地块,单个地块的价格增幅50-60%,这说明土地市场的确是热起来了,相比于住宅市场、商品房市场热得更快。一方面与融资改善有关,另外一方面与拿地窗口期有关,房企上半年拿地,下半年可以完成全年销售目标,因此集中在上半年抢地,于是地价走高、溢价率明显增长,当然也与地方政府在供地的优惠有关。

Q5

今年的施工面积和竣工面积的差异值好像之前有缩小,但是4月份的数据差异又扩大了。这个问题它是怎么产生的?

A 疫情的影响导致竣工进度的延后,所以说是缩小的趋势。竣工就跟还债一样,这几年销售大量房源,本身就是竣工高峰期了,我觉得到 2022年都是属于行业内竣工交房的高峰期。现在这个现象只是短期的。

Q6

两会中传出的住房公积金的政策要取消,如落定取消对市场有何影响?棚改方面有无变化?

A:如果按照提议取消或者是大幅度减少公积金的话,对于整个购房需求尤其是刚需项目的销售就是进一步的雪上加霜。疫情的冲击其实对刚需销售影响最大,当然这不是能短期落地实现的事情。如果说是真的是快速出现的话,销售压力会更大。更多的是从给企业减负来增加经济活力这个角度做出提议,该政策已实行多年,是牵一发动全身的事情。今年两会没有提棚改,但五年规划里棚改的量已有大致分配。今年是棚改的收官年,因此前期的一些项目今年还会抓紧做,包括地方政府可以发棚改专项债。所以不提不代表不做,这个量相对来说还是有保障的。

Q7

疫情虽然在国内已经基本上结束了,但海外疫情时间比想象得还长,沿海这些城市会不会受海外疫情影响比内地更大?

A:海外疫情最大的冲击是外贸,像东莞、宁波这些出口相对集中的城市受冲击明显。不仅经济层面冲击很大,房地产后续销售压力更大。

编辑丨李玥瑶

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